Reforma tributária muda regras e passa a cobrar IVA de pessoas físicas com renda elevada em imóveis

Nova tributação atinge locadores e vendedores com perfil de atividade recorrente e começa a ser declarada já em 2026, embora a cobrança financeira seja gradual

Mudanças silenciosas, mas com potencial de forte impacto, começaram a valer com a entrada em vigor da reforma tributária e alteram a forma como pessoas físicas que obtêm renda com imóveis passam a ser tributadas no país. A principal novidade é a inclusão, em situações específicas, do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) sobre receitas provenientes de locação e venda de imóveis, algo que até então não fazia parte da rotina da maioria dos proprietários.

Com a substituição de tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo novo modelo baseado no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), determinadas operações imobiliárias passaram a ser enquadradas como prestação de serviço ou atividade econômica habitual. O IVA resulta da soma desses dois tributos e, ao final do período de transição, terá alíquota estimada em 28%, com redução específica para o setor imobiliário, resultando em uma carga efetiva aproximada de 8,4% para imóveis residenciais.

Embora 2026 seja considerado um ano de transição, sem impacto financeiro imediato, a obrigação de declarar o imposto já está em vigor. A cobrança efetiva será progressiva, entre 2027 e 2033, exigindo adaptação antecipada de contribuintes que se enquadram nas novas regras.

A incidência do IVA alcança pessoas físicas que vendam mais de três imóveis em um mesmo ano, desde que adquiridos há menos de cinco anos, ou que comercializem mais de um imóvel construído por conta própria nesse período. Também entram no novo enquadramento locadores que possuam mais de três imóveis e obtenham receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.

Por outro lado, o pequeno proprietário que possui um ou dois imóveis residenciais para locação, ou que realiza vendas eventuais sem habitualidade, permanece fora da nova tributação. Mesmo nos casos em que o IVA incide, o Imposto de Renda da Pessoa Física continua sendo cobrado separadamente sobre o rendimento líquido, mantendo a tabela progressiva tradicional.

Especialistas alertam que a nova regra pode pressionar o mercado de aluguéis nos próximos anos, especialmente em contratos comerciais ou de maior valor, embora o repasse integral ao inquilino dependa da capacidade de negociação e das condições do mercado local. A reforma também amplia o alcance da fiscalização, com maior cruzamento de dados entre cartórios, bancos e Receita Federal, o que exige atenção redobrada de proprietários para evitar autuações e multas elevadas.